Из-за повышения цен на жилье сейчас, возможно, самый комфортный период для ипотечников, которые хотят закрыть долги перед банком, считают эксперты.
За последний год недвижимость по всей стране существенно подорожала. Так, по данным «Циан», цена квадратного метра в новостройках Екатеринбурга выросла с 74 тысяч рублей в январе 2020 года до 105 тысяч рублей в августе нынешнего года, в Краснодаре — с 54 до 110 тысяч, в Нижнем Новгороде — с 70 до 99, в Ростове-на-Дону — с 55 до 77. Это осложняет покупку жилья, но несколько упрощает ситуацию для тех, кто взял ипотеку несколько лет назад и сейчас не справляется с выплатой долга. «Если должник нацелен на погашение задолженности, рост цены квадратного метра, возможно, позволит и закрыть долг перед банком, и оставить себе разницу в ценах. Сейчас, наверное, рынок самый комфортный в этом плане для должников», — говорит заместитель гендиректора Российского аукционного дома Ольга Желудкова.
В 2015-2016 годах ситуация для ипотечных заемщиков была особенно тяжелой: многие вынуждены были продавать жилье дешевле, чем покупали, отмечает управляющий директор сети офисов «Миэль» Юлия Антясова. Сейчас же у них уникальный шанс — должник может погасить кредит, продав жилье заметно дороже. Так, всего за неделю нашелся покупатель на ипотечную квартиру, купленную в апреле 2018 года, приводит пример Антясова. Квартира была куплена за 5,8 млн рублей, сейчас из-за того, что клиент, который брал кредит на 4,7 млн рублей (и сумма его пока не слишком уменьшилась), не справился с выплатами, ее продают за 8,6 млн рублей. Еще одна квартира, купленная в новостройке в сентябре 2020 года за 14,7 млн рублей, сейчас продается за 21,6 млн. Однако встает вопрос: что ипотечник получит взамен, отмечает Антясова. Вновь покупать жилье для себя придется уже по новым ценам, а рентабелен ли другой проект для инвестирования — оценить сложно.
Если жилье продается в рамках исполнительного производства, рассчитывать на продажу квартиры по рыночным ценам не стоит, отмечают эксперты. Сроки продажи сжатые, рекламного продвижения, как правило, нет, говорит Желудкова.
Оптимальный вариант для ипотечника — договориться с банком об обычной продаже жилья, без специальных торгов, с последующим погашением долга, советуют эксперты.
У заемщиков появился шанс рассчитаться с долгами и оставить себе разницу в ценах
Нельзя утверждать, что даже с учетом роста цен заемщик после продажи жилья останется в «плюсе», всё зависит от конкретной ситуации, говорит директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. Допустим, заемщик в сентябре 2018 года приобрел среднестатистическую квартиру в массовой новостройке в Москве за 9,5 млн рублей. При первоначальном взносе в 20% у банка пришлось занять 7,6 млн рублей под 9,11%. Три года покупатель ежемесячно выплачивал банку по 69 тысяч рублей, погасив основной долг на 460 тысяч и выплатив около 2 млн рублей процентов, а сейчас решил продать его. За эти годы цена квартиры выросла на 3,4 млн рублей (на 36%) — до 12,9 млн рублей. Погасив долг перед банком (в 7,14 млн рублей) заемщик формально выручает от сделки 5,76 млн рублей. Если вычесть из этой суммы затраты на первоначальный взнос (1,9 млн рублей) и ежемесячные выплаты, то «выручка» уменьшается до 1,4 млн рублей. Поскольку квартира находилась в собственности меньше 5 лет, продавцу еще придется заплатить налог на доход — 13% с разницы в цене покупки и продажи (3,4 млн рублей), то есть около 440 тысяч. С учетом более мелких расходов (страхование жизни и имущества, заключение сделки, риелторские услуги) «прибыль» заемщика окажется, скорее всего, меньше 1 млн рублей. А если квартира приобреталась без отделки, то расходы на ремонт наверняка выведут продавца в минус. И тем не менее у многих заемщиков из-за резкого роста цен на жилье сейчас действительно есть возможность продать квартиру с небольшой прибылью или, по меньшей мере, без убытков.